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要稳住2020年楼市,融资政策先要“三思”  2019-11-25
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    又是一年的尾牙时间,对于下一年的楼市,政府、企业、机构和百姓都会不例外地关注和关心。最近,多家券商发布了2020年房地产市场研报。他们预计2020年房地产行业政策大松较难,但小松可期,房地产政策从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡,总体行业环境边际改善。

    这个判断也是11月20日央行公布5年期贷款市场报价利率(LPR)降为4.8%后,市场普遍的看法。从当前货币信号观测,“降息”周期的大幕已经拉开。虽然此前的11月16日央行发布2019年第三季度货币政策执行报告,提及“按照‘因城施策’的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。从央行的说法理解,房地产不作为短期刺激经济的手段,但在货币端来看,也不等于在政策上继续收紧,虽然没有放开。对于货币部门而言,房地产不仅是国民经济的重要支柱产业,还是一个牵动上下游产业广泛的行业,包括货币在内的政策,既要防止房价的不断攀升可能引发的系统性金融风险,也要顾及在防范金融系统性风险的基础上不引发风险,即做好房地产调控与稳定发展的平衡关系,如果过度打压房地产,由此所产生的风险,也是危险的事情。在融资上,对于房企违规行为的打击完全正确,但其正常、合理的融资需求,也要予以考虑,企业的融资不仅仅关系到自身流动性,更关系到保证合适的行业投资水平。
    从国家统计局的数据观察,当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势,在某种程度上可以说行业的“拐点”出现前所未有的局面,严厉的融资和限购等政策在市场上,已经影响到了未来一段时期内的房地产供应。
    另外,单就房地产投资而言,结构失衡的问题更是值得正视,区域房地产投资增速与人口情况是否匹配,不是一个可以忽视的问题。如从今年2月份一直持续到现在,西部地区房地产开发投资增速远远高于东部区域,反而从人口结构性来看,东部区域人口比例远高于西部区域人口。一个存在过度投资可能供应过剩的风险,一个存在投资放缓可能供应不足形成房价上涨的压力。
    对于东部地区,尤其是一线城市和热点城市,保持其房地产投资合理增长,才能缓解其房价上涨的压力。对于房地产调控,应该清晰一个认识,调控不是压制房地产市场的发展,而是使市场的发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。

    这就要求,融资政策需要考虑这种协调性发展。市场层面“一城一策”避免了调控的“一刀切”,这对于房地产融资也有借鉴意义,现在要避免的是,因为房地产融资过度严厉以及走向一刀切,而导致房企大面积陷入困境和破产,虽然市场淘汰是正常和必然的趋势,但强压的融资手段对因城施策以及稳定房地产市场,或许不是好消息,反而让市场更加动荡,这需要金融政策上的三思:思危,思变,思退。



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